Immobilienkauf in Berlin – Der komplette Ablauf beim Notar

Immobilienkauf Berlin: Notarielle Beurkundung und rechtssichere Abwicklung

Der Immobilienkauf in Berlin erfordert zwingend die Mitwirkung eines Notars – die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben und schützt Käufer wie Verkäufer gleichermaßen. Der Erwerb einer Immobilie gehört zu den wichtigsten finanziellen und persönlichen Entscheidungen im Leben. Besonders in Berlin zeigt sich ein lebhafter Immobilienmarkt wegen der gefragten Lagen, schnell wechselnden Angeboten und dem ausgeprägten Konkurrenzdruck. Umso wichtiger ist es, den gesamten Prozess eines Immobilienkaufs genau zu kennen, insbesondere den Weg über den Notar. Denn ohne notarielle Beurkundung kommt in Deutschland kein Kaufvertrag zustande.

Der Notar begleitet Käufer und Verkäufer durch den kompletten Ablauf, sorgt für Rechtssicherheit und stellt sicher, dass beide Seiten fair behandelt werden. Er ist unverzichtbar und wird vom Gesetz vorgeschrieben. Als erfahrener Notar in Berlin-Charlottenburg unterstütze ich Sie bei jedem Schritt – von der Vertragsprüfung bis zur Grundbucheintragung.

In diesem Artikel werden die wichtigsten Schritte eines Immobilienkaufs in Berlin dargestellt. Besonders relevant ist dies auch bei einer Scheidung, wenn gemeinsames Immobilieneigentum übertragen oder aufgeteilt werden muss. Behandelt werden unter anderem die Vorbereitung auf den Notartermin, die Klärung der Finanzierung sowie der Ablauf der Eintragung im Grundbuch. Zudem wird erläutert, welche Kosten typischerweise anfallen, wie sie zwischen Käufer und Verkäufer verteilt werden und welche Fristen im Zusammenhang mit der Vertragsabwicklung zu beachten sind. Der Artikel soll eine verlässliche Orientierung bieten und einen verständlichen Zugang zu den rechtlichen und organisatorischen Anforderungen ermöglichen.

Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf in Berlin

Der Erwerb einer Immobilie zählt zu den rechtlich komplexesten Geschäften im deutschen Zivilrecht. Aus diesem Grund ist die notarielle Beurkundung zwingend notwendig (§ 311b BGB). Ohne die Unterschrift eines Notars ist ein Kaufvertrag rechtlich unwirksam. Der Gesetzgeber möchte sicherstellen, dass Käufer und Verkäufer vollständig über den Inhalt des Vertrags informiert sind und keine Partei benachteiligt wurde.

Der Notar sorgt dafür, dass alle Vereinbarungen eindeutig festgehalten werden, gesetzliche Vorgaben eingehalten sind und keine Partei einen Vertrag unterzeichnet, dessen Folgen sie später bereuen könnte. Gleichzeitig fungiert er als Schutzfunktion für Käufer und Verkäufer und nimmt eine neutrale Vermittlerrolle ein. Er klärt über Risiken auf, überprüft Grundbucheinträge wie Lasten, Wohnrechte oder Hypotheken, gestaltet den Vertragsentwurf rechtssicher und stellt sicher, dass Eigentumsübergang und Zahlung sicher vonstatten gehen.

Wichtig ist dabei die unparteiische Funktion des Notars. Er ist gesetzlich dazu verpflichtet, beide Parteien gleichermaßen zu beraten. Das heißt, er erklärt den Vertrag im Detail, macht komplexe Formulierungen verständlich und weist auf mögliche Folgen hin. So können offene Fragen sofort geklärt und Vereinbarungen verbindlich festgehalten werden.

Wohnungskauf vs. Hauskauf: Die wichtigsten Unterschiede

Bei einem Immobiliengeschäft gibt es zwei grundsätzliche Eigentumsformen: Wohnungseigentum und Grundstückseigentum. Beide Varianten unterscheiden sich nicht nur in ihrer rechtlichen Struktur, sondern auch darin, was der Käufer letztendlich erwirbt.

Wohnungskauf in Berlin

Beim Wohnungseigentum (bzw. bei Eigentumswohnungen) wird nicht nur die eigentliche Wohnung erworben, sondern auch ein Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes, wie dem Treppenhaus, der Fassade, das Dach und die Außenfläche. Welche Bereiche zum Sondereigentum gehören und welche Gemeinschaftsflächen sind, legt die Teilungserklärung fest. Diese wiederum wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.

Die Gemeinschaftsordnung regelt zusätzlich das Miteinander der Eigentümer. Sie bestimmt die Stimmrechte, wie Instandhaltungs- und Betriebskosten verteilt werden und ob spezielle Nutzungsrechte bestehen, etwa für Stellplätze oder Gartenanlagen. Diese Dokumente werden vom Notar sorgfältig geprüft und erklärt.

Hauskauf in Berlin

Bei einem Hauskauf sind die wesentlichen Informationen im Grundbuch festgehalten. Dazu gehören Eigentumsverhältnisse, Belastungen wie Grundschulden sowie eventuelle Baulasten. Für den Kaufvertrag bedeutet dies, dass der Notar den Vertrag je nachdem unterschiedlich gestaltet. Da es keine Gemeinschaft gibt, entfallen Abstimmungsprozesse und geteilte Kosten.

Der Käufer trägt aber auch allein die Verantwortung für die Instandhaltung, Reparaturen und Versicherung des gesamten Gebäudes und Grundstücks. Bei der späteren Nachlassplanung und Testamentserstellung ist diese Eigentumsform ebenfalls von Bedeutung.

Beim Wohnungskauf liegt der Fokus auf dem Gemeinschaftseigentum und dessen Regelungen. Beim Hauskauf stehen Grundstück und Baurecht im Vordergrund.

Für Käufer ist es entscheidend, die Unterschiede zu kennen, um Risiken richtig einzuschätzen. Der Notar erläutert hierfür, welche Rechte und Pflichten aus dem Kauf entstehen. Beim Hauskauf liegt der Fokus stärker auf dem Grundstück selbst, eventuellen Belastungen im Grundbuch und der genauen Beschreibung des Hauses. In beiden Fällen sorgt der Notar dafür, dass alle relevanten Unterlagen vorliegen, der Vertrag klar formuliert ist und dass Käufer genau wissen, was sie erwerben – sei es eine einzelne Wohnung innerhalb einer Gemeinschaft oder ein freistehendes Haus mit vollständigem Grundstückseigentum.

Der komplette Ablauf beim Notar: Vom Vertragsentwurf bis zur Grundbucheintragung

Der Kaufprozess einer Immobilie in Berlin verläuft in mehreren klar strukturierten Phasen. Als Notar begleite ich Sie durch jeden einzelnen Schritt.

Phase 1: Vertragsentwurf und sorgfältige Prüfung

Für die Erstellung des Kaufvertrags benötigt der Notar zunächst einige grundlegende Informationen. Dazu gehören die persönlichen Daten beider Parteien – also Name, Geburtsdatum und aktuelle Anschrift – sowie eine möglichst genaue Bezeichnung der Immobilie anhand des Grundbuchs. Liegt diese nicht vor, kann der Notar einen aktuellen Grundbuchauszug elektronisch einholen. Bei Eigentumswohnungen gehört auch die Teilungserklärung zu den zwingend erforderlichen Unterlagen.

Außerdem muss geklärt werden, in welchem Nutzungszustand sich die Immobilie befindet, also ob die Immobilie vom Verkäufer selbst bewohnt, vermietet oder leerstehend ist. Wenn Käufer und Verkäufer sich auch über den Kaufpreis einig geworden sind, beginnt der notarielle Prozess. Alle Unterlagen müssen dafür eingereicht und vom Notar geprüft werden.

Der Vertragsentwurf wird erstellt und dann an beide Parteien übermittelt. Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll dem Verbraucher der Entwurf mindestens 14 Tage vor der Beurkundung vorliegen. Sind Käufer und Verkäufer jedoch beide Verbraucher oder beide Unternehmer, so ist die 14-tägige Frist nicht zwingend vorgeschrieben.

Phase 2: Der Notartermin – Beurkundung in Berlin

Der Termin zur notariellen Beurkundung folgt in der Regel einem geregelten Ablauf, welcher im Beurkundungsgesetz (BeurkG) festgelegt ist und dauert je etwa 45 bis 90 Minuten. Er gestaltet sich wie folgt:

Vor der Beurkundung des Kaufvertrags

Nach einer persönlichen Begrüßung durch den Notar wird den Beteiligten ein aktueller Vertragsentwurf des Kaufvertrags überreicht. Nachdem der Notar die Identität aller Beteiligten überprüft hat, prüft er die Unterlagen der abzulösenden Gläubiger des Verkäufers sowie die Finanzierungsdokumente (z.B. Grundschuldunterlagen) des Käufers.

Wenn eine der Vertragsparteien Fragen zum Vertragsentwurf hat oder bestimmte Punkte noch geändert werden sollen, wird das üblicherweise im Vorfeld der Beurkundung besprochen. Dieser Termin dient dazu, offene Themen zu klären und mögliche Missverständnisse aus dem Weg zu räumen. Typische Beispiele für Konflikte sind etwa Nachverhandlungen über den Kaufpreis oder neue Diskussionen aufgrund festgestellter Sachmängel an der Immobilie.

Während der Beurkundung

Sind alle Unstimmigkeiten geklärt, beginnt die Beurkundung mit dem lauten Vorlesen des Kaufvertrags durch den Notar. Änderungswünsche vermerkt der Notar lesbar am Rand des Dokuments. Diese handschriftlichen Änderungen bleiben in der Originalurkunde bestehen, welcher der Notar behält. Die Parteien hingegen erhalten die korrigierte Version des Vertrags.

Am Ende wird der Vertrag unterschrieben und notariell beurkundet. Der Vertrag ist damit rechtsverbindlich, doch der Eigentumsübergang ist noch nicht abgeschlossen.

Phase 3: Auflassungsvormerkung für maximale Sicherheit

Damit die spätere Eigentumsübertragung sicher verläuft, gibt es eine Auflassungsvormerkung. Sie ist ein Grundbucheintrag, der den Anspruch des Käufers auf die Immobilie absichert. Sie wird in der Regel unmittelbar nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom Notar beim Grundbuchamt beantragt und eingetragen. Durch diese Vormerkung steht fest, dass der Käufer einen verbindlichen Anspruch auf das Eigentum hat, auch wenn die endgültige Eintragung als neuer Eigentümer erst später erfolgt.

Mit der Auflassungsvormerkung wird verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit erneut verkauft oder mit neuen Belastungen versieht, die dem Käufer schaden könnten. Ohne diesen Schutz könnte der Verkäufer theoretisch noch Grundschulden eintragen lassen oder einem anderen Interessenten den Vorzug geben. Erst wenn alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind – insbesondere die Zahlung des Kaufpreises – erfolgt die eigentliche Eigentumsübertragung durch die abschließende Eintragung des Käufers ins Grundbuch.

Phase 4: Kaufpreiszahlung und Fälligkeit

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, erstellt der Notar eine Fälligkeitsmitteilung. Erst ab diesem Zeitpunkt müssen Käufer den Kaufpreis überweisen.

Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt, wenn für den Käufer sichergestellt ist, dass er das Grundstück wie vereinbart übernehmen kann. Daher knüpft ein Kaufvertrag die Fälligkeit des Kaufpreises an bestimmte Bedingungen. Dazu gehören in der Regel alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen, die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers sowie die notwendigen Unterlagen, um nicht übernommene Grundpfandrechte oder sonstige Belastungen löschen zu können. Außerdem muss feststehen, dass die Gemeinde auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet oder dieses nicht besteht.

Der Notar koordiniert sämtliche Schritte, die zur Erfüllung dieser Voraussetzungen notwendig sind, und hält die Beteiligten über den Fortschritt auf dem Laufenden. Erst wenn alle Bedingungen vorliegen und der Käufer entsprechend durch den Notar informiert wurde, wird der Kaufpreis fällig und kann sicher überwiesen werden. Die Bank zahlt nur aus, wenn die Grundschuld eingetragen ist, Fälligkeitsmitteilung vorliegt und die Unterlagen vollständig sind.

Phase 5: Auflassung und Eigentumsübergang

Die Auflassung bezeichnet den rechtlichen Akt, mit dem das Eigentum an einer Immobilie endgültig vom Verkäufer auf den Käufer übergeht. Sie ist erforderlich, weil der notarielle Kaufvertrag allein noch keinen Eigentumswechsel bewirkt. Vertrag und Eigentumsübertragung sind rechtlich getrennte Vorgänge – erst die Auflassung ermöglicht die spätere Umschreibung im Grundbuch, und erst mit dieser Eintragung wird der Eigentumswechsel wirksam.

Im Rahmen der Auflassung erklären beide Parteien vor dem Notar übereinstimmend, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Diese Erklärung setzt voraus, dass die vertraglichen Bedingungen erfüllt sind, etwa die Zahlung des Kaufpreises oder die Vorlage erforderlicher Genehmigungen. Sobald dies feststeht, stellt der Notar die entsprechenden Anträge beim Grundbuchamt. Mit der Eintragung des Käufers wird die Auflassung wirksam, und der Eigentumswechsel ist rechtlich abgeschlossen.

Das Grundbuchamt übernimmt die endgültige Umschreibung. Dazu gehören die Löschung alter Belastungen (Hypotheken, Grundschulden), Eintragung neuer Grundschulden (falls finanziert) und Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

Phase 6: Grundbucheintragung (Conveyance)

Der Grundbucheintrag dient als offizieller Nachweis darüber, wem ein Grundstück oder eine Immobilie gehört. Bis die Umschreibung vollständig abgeschlossen ist, können – je nach Arbeitsaufkommen des zuständigen Grundbuchamts – mehrere Wochen bis hin zu einigen Monaten vergehen. Die dafür anfallenden Gebühren sind gesetzlich festgelegt: Für Notar und Grundbuchkosten zusammen sollte man insgesamt mit rund 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen.

Checkliste: Was brauche ich für den Notartermin?

Für die Beurkundung des Kaufvertrags sollten Käufer und Verkäufer gut vorbereitet sein, um weitere Termine und Verzögerungen zu vermeiden.

Beide Parteien müssen Ausweispapiere, einen gültigen Personalausweis oder Reisepass sowie die Steuer-Identifikationsnummer mitbringen. Falls die Steuer-ID nicht vorliegt, kann diese auch später nachgereicht werden.

Des Weiteren spielt die Finanzierungsbestätigung eine zentrale Rolle, weil sie dem Verkäufer zeigt, dass der Käufer kreditwürdig ist. Dieser Nachweis stammt von der Bank und wurde im besten Fall schon vorab an den Notar gesendet, damit die Grundschuld rechtzeitig beurkundet werden kann.

Wenn Käufer oder Verkäufer nicht persönlich zum Notartermin erscheinen können, weil z.B. die Beteiligten aus verschiedenen Städten kommen, kann in solchen Fällen die Beurkundung trotzdem stattfinden. Hierfür muss entweder eine notarielle Vollmacht oder eine vollmachtlose Vertretung mit späterer Genehmigung erstellt werden. Während eine notariell beurkundete Vollmacht den Vertrag sofort wirksam macht, wird ein Vertrag bei vollmachtloser Vertretung erst gültig, wenn die betroffene Person ihn nachträglich notariell genehmigt.

Zur Orientierung hier eine Checkliste für den Notartermin:

• ✓ Gültiger Personalausweis oder Reisepass
• ✓ Finanzierungsbestätigung der Bank
• ✓ Geburtsurkunde und Angaben zum Familienstand
• ✓ Vollmacht, falls eine Vertretung anwesend ist
• ✓ Steuer-ID zur Meldung der Grunderwerbsteuer
• ✓ Schriftlich notierte Fragen zum Vertragsentwurf
• ✓ Alle wichtigen Unterlagen oder Infos zum Vertragsentwurf

Besonderheiten in Berlin

Die Zuständigkeiten der Amtsgerichte für Grundbuchangelegenheiten (Grundbuchämter) sind in Berlin auf acht Standorte verteilt. Dazu zählen:

• Mitte
• Charlottenburg-Wilmersdorf
• Pankow
• Neukölln
• Steglitz-Zehlendorf
• Tempelhof-Schöneberg
• Spandau
• Marzahn-Hellersdorf

Der Notar übermittelt die erforderlichen Anträge vollständig elektronisch an das jeweils zuständige Amt. In einer Großstadt wie Berlin ist allerdings aufgrund des hohen Arbeitsaufkommens häufig mit längeren Bearbeitungszeiten zu rechnen.

Kosten des Immobilienkaufs beim Notar

Die Kosten für notarielle Leistungen beim Immobilienkauf sind bundesweit einheitlich geregelt. Grundlage dafür ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das die Gebühren an den Kaufpreis koppelt. Je mehr Vorgänge für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie notwendig sind, desto höher fallen auch die Notargebühren aus.

Die Notarkosten- und Grundbuchkosten liegen in der Regel bei etwa 1,5 % des Kaufpreises. Davon belaufen sich rund 1,0 % auf die eigentlichen Notarkosten und etwa 0,5 % auf die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch. Der Preis richtet sich nach dem Wert der Immobilie, unabhängig davon, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt. Beim Erwerb einer Eigentumswohnung können zusätzlich Gebühren entstehen, etwa durch die Prüfung der Teilungserklärung oder von Sondernutzungsrechten, die beim Hauskauf meist keine Rolle spielen.

Beispielsweise betragen bei einem Wohnungskauf für 300.000 € die Notar- und Grundbuchkosten zusammen rund 4.500 €. Bei einem Hauskauf für 500.000 € liegen sie bei etwa 7.500 €.

Wer trägt die Kosten?

Beim Hausverkauf haften grundsätzlich beide Parteien gemeinsam für die Notarkosten, wobei diese meist vom Käufer getragen werden. Auch hierfür bestehen keine gesetzlichen Vorgaben. Die Parteien können eine abweichende Kostenverteilung vereinbaren, die aber notariell festgehalten werden muss. Zusätzliche Ausgaben, wie die Löschung von Belastungen, fallen in der Regel beim Verkäufer an, wenn die gesamte Immobilie verkauft wird.

Wichtig ist, dass der Verkäufer vor Vertragsabschluss die Zahlungsfähigkeit des Käufers genau prüft. Falls der Verkauf später rückgängig gemacht werden muss, können je nach Vertrag und Notar unterschiedliche Regelungen gelten.